11º) Que así las cosas este tribunal acogerá la acción reconvencional del demandado en orden a declarar terminado el contrato de arrendamiento por los fundamentos antes expresados”. Ilustrados los supuestos de los vicios jurídicos como turbación de derecho, corresponde ahora advertir que los tribunales los han considerado al abrigo de los artículos 1932 y siguientes, es decir, a propósito de una garantía que parece relacionarse más bien con la obligación del arrendador de entregar la cosa y de mantenerla en estado de servir para los fines que fue arrendada . Una mirada a las decisiones de los tribunales superiores de justicia parece mostrar que, tratándose del contrato de arrendamiento, este tipo de situaciones no se canaliza a través de la disciplina de la evicción, sino a propósito de la de los vicios tratada entre los artículos 1932 y 1937 del Código Civil. Para ejemplo del segundo caso de la regla supongamos que después de haberme Juan dado a alquiler su casa, la municipalidad obtuvo autorización para obligarle a venderla por el precio en que se estimase, para destruirla y levantar en su lugar un edificio público.
ART�CULO 357.- Los t�rminos fijados en el art�culo anterior se contar�n desde la fecha de la sentencia o convenio; a no ser que en ellos se fije el plazo para el cumplimiento de la obligaci�n, en cuyo caso el t�rmino se contar� desde el d�a en que se venci� el plazo o desde que pudo exigirse la �ltima prestaci�n vencida si se tratare de prestaciones peri�dicas. ART�CULO 337.- Procede la ejecuci�n forzosa a instancia de parte, siempre que se trate de exigir el cumplimiento de una sentencia o de un convenio celebrado en el juicio, ya sea por las partes o por terceros que hayan venido a �ste por cualquier motivo que sea. ART�CULO 333.- Al poseedor de predio o quien tenga derecho real sobre �l compete la acci�n para suspender la conclusi�n de una obra perjudicial a sus posesiones, su demolici�n o modificaci�n, en su caso, y la restituci�n de las cosas al estado anterior a la obra nueva. Compete tambi�n al vecino del lugar, cuando la obra nueva se construya en bienes de uso com�n. Acumuladas a los juicios plenarios o para reclamar cuestiones que sean materia de �stos, consecuentemente, no se admitiran pruebas sobre la propiedad o posesi�n definitiva, sino solo las que versen sobre los hechos de la posesi�n interina y de la perturbaci�n o despojo. Si la sentencia declarase que no procede el juicio ejecutivo, reservar� al actor sus derechos para que los ejercite en la v�a y forma que corresponda.
Proceso para Adquirir una Póliza Jurídica de Arrendamiento
Sin embargo, nuestra opinión es que, precisamente, es esa sistematización la que oscurece el panorama pues modula de forma inadecuada la tutela del acreedor frente a situaciones jurídicas que turban el goce de la cosa a que tiene derecho según el contrato. La tan común práctica de garantizar por medio de pagarés, debe de verse sólo como una forma más ágil de cobrarle al deudor o al aval, demandándolo, pero si el demandado carece de bienes embargables, realmente no hay forma de recuperar a través del juicio ejecutivo mercantil, los adeudos. Lo ideal para la constitución de la suscripción de estos títulos de crédito, es que los firmantes principal u obligado solidario cuenten con bienes inmuebles o muebles de fácil remate y de sobrado valor, para poder embargarlos y obtener, tanto los adeudos, como los gastos del juicio. Se trata de un punto imprescindible ya que la ley exige que en el contrato haya una cláusula donde se indique el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad.
A este respecto la buena o mala fe del arrendador es irrelevante; esa es la garantía que se ha mantenido así desde el derecho romano . Esta idea, más bien infrecuente en el ámbito nacional respecto del contrato de arrendamiento , ha ganado cierta fortuna respecto de la compraventa, en la cual suele señalarse que la cosa debe adecuarse material y jurídicamente al contrato . Mutatis mutandis lo mismo puede afirmarse en el contrato de arrendamiento, lo relevante debe ser si la situación jurídica del bien impide que el arrendatario se sirva de ella para el fin a que ha sido arrendada. Ahora bien, esto no debe entenderse como una crítica a los autores que hemos citado, pues, muy probablemente, considerando la forma en que el Título XXVI del Libro IV sistematiza la regulación del contrato de arrendamiento, resulte acertada.
Nuestra sugerencia es que esa es una comprensión restringida de la tutela del arrendatario que obstaculiza una adecuada comprensión del inadecuado régimen de tutela del arrendatario, frente a la presencia de turbaciones jurídicas que disciplina el Título XXVI del Libro IV del Código Civil. Una que se endereza en torno a la utilidad de la cosa para el fin que ha sido arrendada. Por lo tanto, si existe alguna diferencia entre arrendador y arrendatario respecto al cumplimiento del contrato, debe ser resuelto por un juzgado en materia civil para realizar el proceso legal correspondiente. El arrendador o propietario es el contrato de compraventa de vehiculo mexico dueño de un inmueble y, por tanto, es quien cede su uso mediante un contrato de arrendamiento o alquiler.
ART�CULO 370.- Si los cr�ditos a que se refiere el art�culo anterior fueren litigiosos, la providencia de secuestro se notificar� al Juez de los autos respectivos, d�ndole a conocer el depositario nombrado a fin de que �ste pueda sin obstaculo alguno desempe�ar las obligaciones que le impone la parte final del art�culo anterior. Si la cosa fuere mueble y pudiere ser habida, se le mandar� entregar al actor o al interesado que indicare la resoluci�n. Si el obligado se resistiere, lo har� el ejecutor, quien podr� emplear el uso de la fuerza p�blica y a�n mandar romper cerraduras.
Si un propietario tiene una sentencia judicial para desalojar a un inquilino y el inquilino se niega a irse voluntariamente, el propietario debe llevar la orden judicial al alguacil local. El arrendador paga una tarifa para que el alguacil lleve a cabo la orden de desalojo. Luego, el alguacil se asegurará de que el inquilino abandone la propiedad de alquiler. “Por ley, las personas que tendrán derecho a heredar el inmueble serán los descendientes, ascendientes, el o la cónyuge y los parientes colaterales hasta el cuarto grado. Sin embargo, el derecho de la herencia se otorgará en orden de los parientes más cercanos a los más lejanos de la persona fallecida”, dijo Cecilia Furfaro, directora general de Vivanuncios. En el primer caso no suspende el procedimiento ni la ejecuci�n del auto o sentencia y en el segundo s�, hasta que sea resuelto.
Qué hacer ante un desalojo
En la promoci�n inicial deber� manifestar el nombre y domicilio de quienes ejerzan sobre el adoptable la patria potestad o la tutela, o de las personas o instituci�n p�blica que lo hayan acogido y acompa�ar certificado m�dico de buena salud. ART�CULO 454.- Aceptado el cargo por el s�ndico, se le pondr� bajo inventario, desde el d�a siguiente del aseguramiento, en posesi�n de los bienes y libros del deudor. Si estos estuvieren fuera del lugar del juicio, se inventariar�n con intervenci�n de la autoridad judicial exhortada al efecto y se citar� al deudor para la diligencia por medio de correo certificado.
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Estados Unidos
Pues bien, la pregunta que nos interesa ahora es precisar la situación de estos derechos de terceros a que alude el artículo 1930 y que ocasiona la turbación de derecho. En segundo lugar, por lo que toca a la presencia de derechos de terceros sin que haya evicción, el Código parece no haberlo considerado. “La turbación de derecho es la que se produce por la acción que un tercero entabla alegando tener un derecho sobre la cosa arrendada, es decir, debe ser generada por una acción judicial. Como el derecho del arrendador queda en tela de juicio, él debe intervenir; el arrendatario no tiene calidad para representarle en el debate en que se discuta el derecho del arrendador” .
ART�CULO 564.- Si dentro del mes de iniciado el juicio sucesorio no se presentaren descendientes, c�nyuge, ascendientes, concubina o colaterales dentro del cuarto grado, el Juez mandar� fijar edictos como se establece en el art�culo 563. Debe el denunciante, si los conoce, indicar los nombres y domicilios de los parientes en l�nea recta y del c�nyuge superstite, o a falta de ellos, de los parientes colaterales dentro del cuarto grado. De ser posible, se presentar�n las partidas del Registro Civil que acrediten la relaci�n. ART�CULO 557.- Si no se conociere el domicilio de los herederos, se mandar� publicar edictos en el lugar del juicio, en los sitios de costumbre, en el de nacimiento del testador, en el de su �ltimo domicilio y en el de su fallecimiento.
Las reglas pertinentes indican que si el arrendador pierde su derecho el contrato de arrendamiento expira. La duda que se ha presentado a propósito de una reciente sentencia de la Corte Suprema, es si es suficiente que expire el derecho o ha de ser el caso que, a causa de esa expiración, el arrendador no pueda seguir cumpliendo con sus obligaciones. Nos parece que lo que esa sentencia muestra es que el correcto acomodo de la situación de los derechos sobrevinientes se encuentra en la disciplina del incumplimiento contractual que, por lo demás, explica mejor el hecho de que el arrendador deba indemnizar. Debe indemnizar, precisamente, porque ha incumplido con su obligación de liberar de turbaciones jurídicas al arrendatario. ART�CULO 623.- Cuando de conformidad con lo dispuesto en los art�culos 260 a 263 se haga valer a petici�n de parte la cosa juzgada, se dar� forma al incidente respectivo y, si es declarado procedente, adem�s de los efectos contemplados en los dispositivos antes citados, se condenar� en costas a quien promoviere el nuevo juicio y se le impondr� una multa de hasta veinte d�as de salario.
Las cuestiones relativas a la personalidad de las partes no suspender�n el procedimiento y se resolver�n de plano en la audiencia. Las excepciones comprendidas en las facciones del a V a la VIII s�lo, se admitir�n cuando se funden en prueba documental. Respecto de las excepciones de litispendencia y conexidad solo se admitir�n si se exhiben con la contestaci�n de �sta o de las c�dulas del emplazamiento del juicio pendiente o conexo, o bien la documentaci�n que acredite que se encuentra tramitando un procedimiento arbitral.